|
in alle Ewigkeit !
Gesellschaft für Wohnen und Bauen (GWG) verursacht Millionenschaden durch verfehlte Wärmedämmung. GWG forderte nach Wärmedämmung Mieterhöhung in Scheitert der Versuch den Schaden auf die "verdämmten" Mieter zu überwälzen, dann sind die Bürger der Freien und Hansestadt Hamburg "verdammt" die Zeche zu zahlen. Wärmedämmung - eine Modernisierungsfalle ? Bearbeitungsstand Nov. 2002 Abstract: Wärmedämmung auch an älteren Gebäuden kann sinnvoll und notwendig sein, um Energierohstoffe zu schonen und um den Klimaschutz voran zu bringen. Berechtigen diese Ziele aber jede Maßnahme zu jedem Preis? Nach jüngster Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte der Vermieter verstärkt. Nach dem Gesetz kann ein Vermieter bei energiesparenden Baumaßnahmen die jährliche Miete um 11% der Kosten erhöhen. Er muss nach Meinung des BGH die Mieterhöhung nur noch erläutern, ein konkretes Maß der zu erwartenden Energieersparnis brauche er indes nicht darzulegen. Damit hat der BGH eine langjährige Praxis vieler Vermieter zum bindenden Recht erhoben und wie das folgende Beispiel zeigt, ist dies aber kontraproduktiv. 1998 hat in Hamburg die stadteigene Gesellschaft für Wohnen und Bauen (GWG) 344 Wohnungen modernisiert, u.a. die Außenfassaden mit einer 8 cm Thermohaut und die Flachdachdecken ebenfalls mit 8 cm Dämmplatten versehen. Die Gebäude mit ihren Backsteinfassaden mussten zur Erhaltung des historischen Ortsbildes als Klinkerfassade ausgeführt werden. Die Mieterhöhungserklärung im Februar 1999 enthielt lediglich den Hinweis, dass die Maßnahmen eine spürbare Einsparung bei den Energiekosten (Heizung) zur Folge haben werden. Danach kam es zu heftigen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und der GWG über die Aufschlüsselung der Kosten und über die Höhe der Heizkostenersparnis. In Bedrängnis geraten nannte die GWG eine Ersparnis von 45 % und verbreitete danach ein Gutachten, in dem sogar von einer Energieersparnis von 50 % die Rede war. In Anbetracht der geforderten Mieterhöhung bezweifelten die Mieter aber die Wirtschaftlichkeit der Wärmedämmung, sie gingen davon aus, dass die Mieterhöhung nach ständiger Rechtsprechung höchstens das Doppelte der jährlichen Heizkostenersparnis betragen dürfe. Ein Blick in die Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre hätte jedoch gezeigt, dass die Mieterhöhung über das Doppelte der gesamten Heizkosten betragen würde. Wie die jetzt durchgeführten Untersuchungen zeigen, wurde nach den Wärmedämmungen durchschnittlich nur 30 % Heizenergie eingespart und die Heizkosten sind lediglich um nur 20 % gesunken. Eine Erfolgskontrolle hat indessen offensichtlich nicht stattgefunden. Die Maßnahmen zur Wärmedämmung sind als höchst unwirtschaftlich zu bezeichnen, die geforderten Mieterhöhungen betrugen das 13-fache der Heizkostenersparnis. Das ist eine eklatanter Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des Energieeinsparungsgesetzes, das vorschreibt, dass generell die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden müssen. Da dies augenscheinlich nicht der Fall ist, werden hohe Verluste zu verbuchen sein. Die Verluste belaufen sich bei den 344 Wohnungen hochgerechnet auf real 4,8 Mio.DM oder 2,5 Mio.Eur. Wenn die GWG generell eine Mieterhöhung von 11 % durchsetzt, dann sind die Mieter die Verlierer. Kann die GWG nur eine Erhöhung nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot durchsetzen, dann muss die Gesellschaft GWG die Verluste tragen. Nun könnte man meinen, es sei jedermann selbst überlassen, sein Geld auch in Investitionsgräber zu schaufeln. Die GWG ist aber ein kommunales Unternehmen und in diesem Fall tragen die Bürger der Freien und Hansestadt Hamburg die Verluste. Damit ist auch politische Verantwortung gefragt. Das was hier zur öffentlichen Erkenntnis gelangt, ist nach unserer Beobachtung kein Einzelfall in der Vergangenheit gewesen und kann sich jederzeit hier oder an einem anderen Ort wiederholen. In diesem Fall hat sich gerächt, dass der Gesetzgeber nicht bindend vorschreibt, dass schon bei Ankündigung von Energie sparenden Maßnahmen und erst recht in der Mieterhöhungserklärung die Wirtschaftlichkeit nachgewiesen werden muss. Politik ist gefragt, damit nicht unnötig Geld in wenig effiziente Wärmedämmungen vergraben wird und - weil das Geld nur einmal ausgegeben werden kann - für weiteren Klimaschutz im Gebäudebestand nicht mehr zur Verfügung steht! Wohlgemerkt steht dieses Negativ-Beispiel nicht für eine generelle Ablehnung von Wärmedämmung an bestehenden Gebäuden, es soll aber die Aufmerksamkeit von Mietern, Vermietern und der Politk schärfen, denn dieser oder ähnliche Fälle werden bundesweit nicht einmalig sein. Kapitelverzeichnis :
Der Preis des Sparens Nun da wir in einer Marktwirtschaft leben, ist die Beantwortung der Frage nach der Wirtschaftlichkeit eigentlich einfach. Eine Investition soll sich innerhalb ihrer Lebensdauer amortisieren, d.h. zurück verdienen. Oder mit § 5 (1) Energieeinsparungsgesetz (EnEG) ausgedrückt, gelten die Maßnahmen zur Energieeinsparung "als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können. Bei bestehenden Gebäuden ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen. In jedem Einzelfall ist also vor einer Energieeinsparmaßnahme zu prüfen, ob die Kosten der Baumaßnahmen und damit die mögliche Mieterhöhung, in einem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis zu der erzielten Energieeinsparung stehen (OLG Karlsruhe 9 RE-Miet 6/83). Die Modernisierung muß also ihr Geld wert sein. Das ist eine Energiesparmaßnahme nach der geltenden Rechtsprechung dann, wenn die Mieterhöhung auf das doppelte der monatlichen Heizkostenersparnis beschränkt bleibt (LG Hamburg 16 S 114/89; LG Aachen 7 S 388/90). Das muss der Vermieter aber nicht schon mit dem Mieterhöhungsverlangen darlegen, sondern hierfür sei es ausreichend, so der BGH (Beschl. v. 10.4.2002 - VIII ARZ 3/01), dass der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die gesetzliche Voraussetzung einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie gegeben ist. Dafür reiche die Angabe der k-Werte (Wärmedurchgangswert) oder eine gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahmen aus. Mit diesem Beschluss wird für Vermieter Tür und Tor geöffnet, jede noch so unsinnige Energiesparmaßnahme durchzuführen sofern sich eine nachhaltige (dauerhafte) Einsparung von Energie irgendwie erkennen lässt. Diese Rechtssprechung judiziert jedoch nur das, was in der Praxis für manchen Vermieter schon viele Jahre gängige Praxis ist. Die Lukrativität für Vermieter in Energiesparmaßnahmen zu investieren ergibt sich aus der gesetzlichen Vorschrift § 3 MHG (seit 1. September 2001: § 559 BGB) 11% der Kosten jährlich auf den Mieter abwälzen zu dürfen. Bei einer Lebensdauer der Investition von 30 Jahren (z.B. Dämmung der Außenfassade) bedeutet dies eine interne Verzinsung von 10,5% pro Jahr. Für den Energiebereich ist dies ein hervorragendes Ergebnis, und das ohne jegliches Refinanzierungsrisiko. Während andere Unternehmer in der Marktwirtschaft Augenmerk auf den wirtschaftlichen Erfolg einer Investition haben müssen, ist es einem Vermieter überlassen ob nun ein wirtschaftlicher Erfolg eintritt oder auch nicht. Das ökonomische Risiko trägt allein der Mieter, ohne dass er auf Art und Umfang der Investition Einfluss hätte. Die Mieterhöhung zahlt er gewissermaßen "ewig". Ausdrücklich soll hier festgehalten werden, dass es auch Vermieter gibt, die ihre Verantwortung hierfür wahrnehmen. Ein negatives Beispiel für Verantwortlichkeit soll jedoch im nachfolgenden dokumentiert werden.
Die Schumacher-Bauten in Barmbek-Nord In Hamburg-Barmbek wurden Ende der 20er Jahre des vorigen Jahrhunderts viele große viergeschossige Wohnblöcke, die so genannten "Schumacher-Bauten (Backsteinmoderne)1 errichtet. Die Wohnungen sind relativ klein, zwischen 30 und 56 qm und waren in der Ausstattung einfach: Ein Kohleofen im Wohnzimmer, in der Küche entweder ein Kohleherd oder ein Gasherd und das Brauchwarmwasser wurde mit einer Gastherme erzeugt. Etliche dieser Gebäude fielen 1943 schweren Bombenangriffen zum Opfer und wurden zwischen 1950 und 1953 wieder aufgebaut. Viele dieser Gebäude gehörten zunächst der AGEKA2, die zunächst von der "Neuen Heimat" bewirtschaftet und später in dieselbe "eingegliedert" wurden. In zwei der großen Blöcke, eingegrenzt durch die Steilshooper Straße, Elligersweg, Rümkerstraße, Krüßweg und Kernerreihe wurden 1978 von der Neuen Heimat erste Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.
Bild: Schumacherbauten in Barmbek-Nord - Wohnanlage Krüßweg Einfachverglaste Fenster wurden durch isolierverglaste (im PVC-Rahmen) ersetzt3 und die Kohleöfen gegen einen breiten Widerstand der Mieter durch elektrische Speicherheizungen, die wegen ihres geringen Speichervolumens auch zusätzlich mit "Tag"-Strom betrieben werden mußten. Die Mieter argumentierten: "Warum elektrisch heizen, wenn Fernwärmeleitungen in der Steilshooper Straße liegen ?"4 Nach Gutsherrenart verwies die Neue Heimat auf ihre Rechte als Eigentümerin und entschied zu Gunsten einer Stromheizung. Die Gasversorgung wurde teilweise entfernt und einfachste E-Herde gesetzt. Die Warmwassererzeugung auf Strom umgestellt. Die Kosten dieser "Modernisierung" war von den Mietern zu tragen. Nachdem die Neue Heimat unrühmlich untergegangen war übernahm 1989 in der Nachfolge die GWG (Gesellschaft für Wohnen und Bauen, Hamburg) den Wohnungsbestand.5 Im Juli 1995 kündigt die GWG an, die Elektro-Speicheröfen wieder zu entfernen und durch eine Zentralheizung, die nun aus Fernwärme gespeist wird, zu ersetzen. Gemäß Heizkostenverordnung wurde der individuelle Wärmeverbrauch mittels Heizkostenverteilern auf Verdunstungsbasis erfasst. Die Warmwasserbereitung sollte aber weiterhin dezentral elektrisch betrieben werden. Die Ankündigung dieser "Modernisierungsmaßnahme" war verbunden mit der Ankündigung zur Mieterhöhung nach § 3 MHG. Modernisierung die III. Im Mai 1997 wurden die nächsten Modernisierungsschritte angekündigt: - Einbau einer zentralen Warnwasserversorgung aus der Fernwärmeanlage - Einbau von Warm- und Kaltwasserzählern - Dämmung der Außenfassaden (80 mm) - Dämmung der Flachdächer (80 mm) - Einbau von Bädern (wenn nicht schon von Mietern eingerichtet) - Einbau von Haustürschließanlagen - Einbau von Gegensprechanlagen In der weiteren Betrachtung soll hier das Augenmerk nur auf die Wärmedämmung gerichtet werden. Um im folgenden die Energieeinsparungen, die Heizkosteneinsparungen und die Kosten der Baumaßnahmen, sowie die daraus resultierenden Mieterhöhungen analysieren zu können, soll beispielhaft die Abrechnungseinheit Krüßweg 6 bis 18 näher untersucht werden. Die Datenlage und die Ergebnisse lassen sich auf alle anderen Einheiten übertragen. Zusätzlich soll eine oberste Geschoss-Wohnung in dieser Einheit in die Untersuchungen mit einbezogen werden. Die Außenwände der Gebäude bestehen aus einem 36er Mauerwerk (11,5 cm Backstein, 2,5 cm Schalenfuge, 22,0 cm Kalksandstein). Über dem 4. Geschoss (Endgeschoß) befindet sich der Boden mit Abstell- und Trockenräumen, gedeckt von einem Flachdach auf Latten. In der Ankündigung der Energiesparmaßnahmen, die mit der gleichzeitigen Ankündigung einer Erhöhung der Miete nach § 3 MHG verbunden war, heißt es u.a. lapidar: "Bei der Mietentwicklung aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigen Sie bitte, dass die Wärmedämmaßnahmen an der Fassade und dem Dach andererseits eine spürbare Einsparung bei den Energiekosten (Heizung) zur Folge haben werden." Danach wird pauschal für alle Maßnahmen eine Mietanhebung von Auch kein Hinweis auf Wärmedurchgangswerte (k-Werte), geschweige denn auf Wärmebedarfsrechnungen oder sogar Kosten-Nutzen-Analysen, wie sie schon vor 15 Jahren bei einigen Wohnungsbaugesellschaften (auch bei der Neuen Heimat, SAGA) üblich waren. Hier wurden noch nicht einmal die gesetzlichen und die von der Rechtsprechung entwickelten Mindestanforderungen an eine Mieterhöhung auf Grund von Energiesparmaßnahmen eingehalten (vgl. oben). Die Baumaßnahmen sollten im August 1997 starten und im Dezember 1997 abgeschlossen sein. Schon im Juni 1997 gründet sich die "Mieterinitiative Krüßweg", die sich kritisch mit den Baumaßnahmen befasste und bezüglich der Wärmedämmung von der GWG wissen wollte, mit welcher Heizkostenersparnis zu rechnen ist. In einem Gespräch mit der Mieterinitiative im Juli 1997 äußerte ein Herr Blöcker von der GWG, dass von einer Heizkosteneinsparung (bei gleichbleibendem Heizverhalten und Preisen) von 45 % auszugehen sei. In diesem Gespräch wird die GWG auch gebeten, die pauschal angekündigte Mieterhöhung nach einzelnen Maßnahmen aufzugliedern, was aber von der GWG abschlägig beantwortet wird. Im Januar 1998, die Bauarbeiten sind immer noch nicht begonnen worden, verlangt die Mieterinitiative nochmals die Aufschlüsselung der angekündigten Mieterhöhung, jedoch vergeblich.. Zur Kasse bitte Nach Beendigung der Baumaßnahmen im Februar 1999 (!) erfolgte die Mietänderungserklärung (Mieterhöhung nach § 3 MHG) zum 1.04.99. In einer nachgereichten Erläuterung heißt es zur Wärmedämmung an den Außenfassaden: "Zur Verbesserung des Wärmeschutzes und der Energieeinsparung wurde allseitig eine Außenwanddämmung aufgebracht. Während auf den Hofseiten eine Putzfassade von der Prüfbehörde genehmigt wurde, mussten die Straßenfassaden zur Erhaltung des historischen Ortsbildes als Klinkerfassade - mit entsprechenden Mehrkosten - nachgebildet werden." Auf dem Flachdach wurden 8 cm dicke Wärmedämmplatten verlegt. Und weiter lässt die GWG verlauten: "Die in Rahmen der Modernisierung aufgebrachte Wärmedämmung an den Fassaden zur maßgeblichen Verringerung der Heizkosten, sind vom Prinzip im vollen Umfang Modernisierungskosten. Eine Vorausberechnung von Heizkostenersparnissen aufgrund der angebrachten Wärmedämmung ist kaum möglich, da individuelles Gebrauchsverhalten und witterungsbedingte Einflüsse zu berücksichtigen sind." Und dann kommt seitens der GWG eine großzügige Geste: "Um die Mietenentwicklung nach Durchführung sämtlicher Maßnahmen jedoch in sozialerträglichen Rahmen zu halten, haben wir uns entschieden 30 % der hierfür entstandenen Kosten zu Lasten unseres Hauses als Instandsetzungskosten zu übernehmen. Dabei muß auch bedacht werden, daß die ursprünglichen Gebäudefassaden den baulichen Anforderungen der Häuser von 1928 entsprachen und keine aktuellen Bauschäden hatten". Beigelegt war der Mietänderungserklärung der Ausdruck einer Excel-Tabelle, in der zwar die einzelnen Baukosten aufgeführt, aber die daraus resultierenden Mieterhöhungen nicht gezeigt wurden. Lediglich die Summenbeträge waren ersichtlich (vgl. Anlage Modernisierungskosten, der grau unterlegte Bereich fehlte). Wenn also ein Mieter die Relevanz einer Maßnahme innerhalb der Mieterhöhung erkennen wollte, musste er schon den Bleistift spitzen und selber rechnen. Da in dieser Analyse nur die Wärmedämmung interessiert, sind in der nachfolgenden Tabelle 1 nur die Fassadendämmung, die Dachdämmung und die anteiligen Baunebenkosten6 dargestellt Tabelle 1 : Oberste Geschosswohnung mit 56,45 m² Wohnfläche
Die verlangten jährlichen Mietmehrkosten auf Grund der Energie- und Heizkosten sparenden Maßnahmen betragen demnach 1.222,97 DM Um in einem späteren Kapitel diese Mehrkosten den Einsparungen gegenüber zu stellen, sind die Heizkostenabrechnungen der Abrechnungseinheit heran zu ziehen, zu der die oben dargestellte Wohnung gehört. Für diese Abrechnungseinheit wurden vom Vermieter keine Kostendaten mitgeteilt, sie lassen sich aber aus den Grunddaten berechnen.
Tabelle 2 : Abrechnungseinheit Krüßweg 6-18 mit 64 Wohnungen und 3.161,2 m² Wohnfläche
Als anrechenbare Baukosten für die Wärmedämmungen sind 622.613,34 DM (Fassadendämmung 70 %) festzustellen. Wird zwischen den Dämmmaßnahmen differenziert, dann berechnen sich Baukosten (inkl. Nebenkosten) für die Fassadendämmung (100 %) zu 797.686,39 DM und für die Dachdämmung zu 47.476,88 DM. Die verlangten jährlichen Mietmehrkosten für Abrechnungseinheit ab 1.04.99 beliefen sich auf 68.487,46 DM (35.017,08 Eur). In der Folgezeit kommt es zu heftigen Auseinandersetzungen zwischen einigen Mietern und zwei hinzugezogenen Mietervereinen einerseits und der Wohnungsbaugesellschaft GWG andererseits. Es geht dabei im Wesentlichen um weitere Kostendifferenzierungen, Instandhaltungsanteile und um die Frage ob und in welcher Höhe Heizkosten eingespart werden können. Es kommen Zweifel auf, ob die Mieterhöhung für die Wärmedämmung in einem angemessenen Verhältnis zu einer Heizkostenersparnis liegen wird. Im weiteren Verlauf beharrt die GWG auf ihrem Standpunkt, die Kosten genügend aufgeschlüsselt zu haben, dagegen empfehlen die Mietervereine ihren Mitgliedern, das Mieterhöhungsverlangen unbeachtlich zu lassen. Es muss eine Art von Verzweiflungstat gewesen sein, dass die GWG im Juli 1999 ein Gutachten zum Heizenergieverbrauch vorlegt, in dem sie sich bestätigen ließ, dass eine Heizenergieeinsparung allein auf Grund der Fassadendämmung von 50 % zu erwarten sei7. Dieser Schwachsinn war an Peinlichkeit nicht zu überbieten und grenzte an dem Versuch der Täuschung. Danach kamen die Verhandlungen ins Stocken, die Kommunikation war sehr schwerfällig. Ein Vergleichsangebot eines Mietervereins, die Mieterhöhung auf der Basis von 30 % des ursprünglich genannten Erhöhungsbetrages zu begrenzen, blieb unbeantwortet. Im Februar 2000 wurde ruchbar, dass die GWG bei einzelnen Mietern die Mieterhöhung nach § 3 MHG zurück genommen hatte. Darauf vom Mieterverein angesprochen äußerte sich die GWG noch im gleichen Monat: "In wenigen Einzelfällen hatten wir uns zur Vermeidung einer möglicherweise zu erwartenden langwierigen Auseinandersetzung und des damit verbundenen relativ hohen Verwaltungsaufwandes entschlossen, unsere Mieterhöhung nach § 3 MHG zurückzunehmen und ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG zu stellen." "Die daraus nunmehr jeweils ermittelte neue Einzelmiete weicht im Regelfall nur unwesentlich von der ursprünglich ermittelten Mietanhebung nach § 3 MHG ab." In den weiteren Monaten wurden in einigen bekannten Fällen die Mieterhöhung vom Februar 1999 zurückgenommen und anschließend nach In welchem Umfang mit den 344 betroffenen Mietparteien so verfahren wurde ist noch unbekannt.
Verheizt Die Wärmedämmungen an der Fassade und im Dachbereich wurden 1998/99 aufgebracht. Inzwischen sind für die Mieter einige Jahre herum, und jetzt spätestens nach zwei vollständigen Jahresheizkostenabrechnungen, ist nach der energetischen Effizienz der Maßnahmen zu fragen. Ausgewertet werden die Heizkostenabrechnungen für die genannte Abrechnungseinheit, in denen die Wärmemengen für Heizung und Brauchwarmwasser aufgeführt sind. Die Wasserwärme wird von der GWG berechnet, in dem der Wasserverbrauch im Zulauf der Brauchwassererwärmungsanlagen gemessen und gemäß Heizkostenverordnung bewertet wird. Die Verbrauchs- und Kostendaten stehen damit für die Heizperioden 1996/97, 1997/98, (1998/99)8, (1999)9, 2000 und 2001 für eine Analyse zur Verfügung. Die Verbrauchsdaten verschiedener Jahre sind nicht direkt miteinander zu vergleichen, wenn nicht die Witterung mit berücksichtigt wird. Ein kalter, langer Winter treibt normalerweise den Energieverbrauch in die Höhe, mildes Wetter senkt dagegen den Bedarf an Heizenergie. Um diese klimabedingte Unterschiedlichkeit "herauszurechnen", wird der Energieverbrauch witterungsbereinigt (Tabelle Physikalische Plausibilitätsprüfung Heizwärmeverteilung). Dies geschieht mit Hilfe der so genannten Heizgradtage10 .Für die Normierung wird der Durchschnittswert des Zeitraumes 1991 bis 2001 zugrunde gelegt11. der Abrechnungseinheit Krüßweg 6-18 mit 64 Wohnungen und 3.161,2 m² Wohnfläche
Für die Referenzperioden vor Wärmedämmung (96/97 und 97/98) ergeben sich Durchschnittsverbräuche von 420 MWh. In den Referenzjahren nach Wärmedämmung (2000 und 2001) sinken die Heizwärmeverbräuche auf durchschnittlich 280 MWh, was einer Einsparung von 140 MWh oder einer Reduzierung von 33 % entspricht. Klimabereinigt ergibt sich ein etwas anderes Bild. Für die Referenzperioden vor Wärmedämmung berechnen sich Durchschnittsverbräuche12 von 419 MWh. In den Referenzjahren nach Wärmedämmung ergeben sich die Heizwärmeverbräuche von durchschnittlich 292 MWh und entspricht einer Einsparung von 127 MWh oder einer Reduzierung von 30 %. Für den Umfang der Wärmedämmmaßnahmen (Thermohaut an der Außenfassade und Dachdämmung) ist die tatsächliche und die klimabereinigte Heizwärmereduzierung als nur mäßig zu bezeichnen. Allerdings ist zu beachten, dass diese Gebäude keine Giebelwände aufweisen (siehe Bild oben). Giebelwände (i.d.R. ohne Fensterelemente) sind effizienter zu dämmen als Vorder- oder Rückfronten. Da nicht soviel eingespart wurde wie rechnerisch zu erwarten gewesen wäre, ist auch dem oft erhobenen Vorwurf nachzugehen, dass die Mieter sich nach der Wärmedämmung nicht richtig verhalten haben, z.B. zu viel gelüftet oder ihre Räume überheizt hätten, also mit der Heizenergie verschwenderisch umgegangen sind. Exkurs zur Analyse des Nutzerverhaltens Die Analyse des durchschnittlichen Nutzerverhaltens in der Abrechnungseinheit hat keine Anhaltspunkte eines sorglosen Umgangs mit Heizenergie ergeben. Betrachtet man nun die ausgewählte Wohnung im obersten Geschoss, die unter dem begehbaren Dachboden liegt, dann sind folgende Ergebnisse festzustellen: Tabelle 4: Heizwärmeverbräuche einer obersten Geschosswohnung
Anders als in der Heizzentrale wird der wohnungsweise Wärmeverbrauch nicht mit einem geeichten Wärmemengenzähler, sondern über die Verdunstungsmengen (Verbrauchseinheiten, VE) von Heizkostenverteilern erfasst. Diese Verbrauchserfassung weist ein Reihe von systembedingten Fehlerquellen auf, die hier nicht näher beleuchtet werden sollen. Gemäß der Heizkostenverordnung wird die Hälfte der festgestellten Heizwärme pauschal nach Wohnungsfläche und die andere Hälfte anteilig über die Verbrauchseinheiten verteilt. Insoweit muss wohnungsweise von "zugerechneten Wärmemengen" gesprochen werden. Für die Referenzperioden vor Wärmedämmung (96/97 und 97/98) ergeben sich zugerechnete Durchschnittsverbräuche von 9.017 kWh. In den Referenzjahren nach Wärmedämmung (2000 und 2001) sinken die Heizwärmeverbräuche auf durchschnittlich 5.645 kWh, was einer Einsparung von 3.372 kWh oder einer Reduzierung von 37 % entspricht. Klimabereinigt ergibt sich auch hier ein etwas anderes Bild. Für die Referenzperioden vor Wärmedämmung berechnen sich Durchschnittsverbräuche von 8.967 kWh. In den Referenzjahren nach Wärmedämmung berechnen sich die Heizwärmeverbräuche auf durchschnittlich 5.877 MWh, also eine Einsparung von 3.090 kWh oder entsprechend 34 %. Das in dieser Wohnung höhere Verbrauchsreduzierungen gegenüber dem Durchschnitt zu verzeichnen sind, resultiert aus der ausgesetzten Lage, nämlich dem höheren Wärmebedarf unter dem Dachboden. Die Lagebenachteiligung hat im höheren Maße von der Dachdämmung profitiert, als die darunter liegenden Wohnungen. Die rechnerische Wärmebedarfsminderung durch die Dachdämmung liegt bei etwa 30 % und durch die Fassadendämmung bei etwa 10 %, also bei insgesamt 40 %. Das keine höhere Einsparung als 34 % festgestellt werden kann, liegt u.a. daran, dass 50 % der Heizwärme pauschal (nicht nach Verbrauchseinheiten) zugerechnet wird. Auch wenn zu 100 % nach Verbrauchseinheiten abgerechnet worden wäre, käme es nur auf eine Einsparung von 37 %. Das gibt zur Vermutung Anlass, dass mit der Effizienz der Dachdämmung Probleme auftreten. Die Stunde der Wahrheit In dem nun zwei vollständige Heizkostenabrechnungen nach Durchführung der Wärmedämmung vorliegen, kann mit großer Sicherheit der ökonomische Erfolg aus Sicht der Mieter beurteilt werden. In den zu verteilenden Heizkosten stecken eine Reihe weiterer Kostenarten, die das Ergebnis erhöhen oder auch vermindern können (z.B. Messtechnische Ausstattung und Erfassung von Heizkostenverteilern). Um diese Kostenverschiebungen zu eliminieren, sind nur die Kosten Fernwärme des Versorgungsunternehmens HEW zu untersuchen (Anlage Heizkostenabrechnungen). Vor den Modernisierungsmaßnahmen sind die Fernwärmekosten ausschließlich für Raumheizung angefallen. Nach dem Einbau einer zentralen Warmwasserversorgung, sind die Kosten in den Jahren 2000 und 2001 entsprechend der Anteile der Energieverbräuche für Raumheizung und Warmwasser aufzuteilen. Tabelle 5 : Kostenaufteilung Fernwärme in der Abrechnungseinheit
In den beiden Referenzjahren vor Wärmedämmung sind durchschnittliche Kosten für Heizung von 29.069,28 DM entstanden. Danach sind durchschnittliche Kosten von 22.314,65 DM zu verzeichnen, mithin eine konkrete Einsparung von jährlich 6.754,63 DM. In diesem Kostenvergleich sind noch die Klimaschwankungen und auch Preisänderungen der Fernwärme enthalten14.Um beide Parameter sind die Einsparungen zu bereinigen. Als Preisbasis ist der Abrechnungszeitraum zu wählen, der unmittelbar vor Beginn der Baumaßnahmen endete. Die klimabereinigte eingesparte Wärmemenge wurde bereits im vorhergehenden Kapitel (Tabelle 3: Wärmeverbräuche) vorgestellt und beträgt 127 MWh/a. Da offensichtlich die bei der HEW bestellte Grundleistung nach der Maßnahme nicht entsprechend zurückgeführt wurde, können die Grundkosten hierfür unbeachtlich bleiben. Die eingesparte Wärmemenge ist also nur mit dem Arbeitspreis von 42,40 DM/MWh zu bewerten. Danach betragen die eingesparten Heizkosten 5.384,80 DM/a. Diese relativ geringe Heizkosteneinsparung von ca. 20 % gegenüber der Energieeinsparung von 33 % (vgl. Tabelle 3: ) ist u.a. darin begründet, dass der Grundpreis mit ca. 37 % einen relativ hohen Anteil an dem HEW-Fernwärmepreis hat15.. Wenn also ein Vermieter seiner Sorgfaltspflicht gegenüber seinen Mietern nicht nachkommt und die bestellbare Grundleistung nach Wärmedämmung nicht entsprechend reduziert, dann hat der Mieter die wirtschaftlichen Konsequenzen zu tragen und erreicht nicht die möglichen Heizkosteneinsparungen16. Aber welcher Mieter durchschaut das schon. Nach dem gleichen Berechnungs- und Betrachtungsschema soll die oberste Geschosswohnung untersucht werden. Tabelle 6 : Heizkosteneinsparung einer obersten Geschosswohnung
In den beiden Abrechnungsperioden vor Wärmedämmung sind durchschnittliche Fernwärmekosten in Höhe von jährlich 623,03 DM entstanden. Danach sind durchschnittliche Kosten von 448,97 DM zu vermerken, also eine konkrete Einsparung von jährlich 174,06 DM. Auch dieser Vergleich ist Klima und Preis zu bereinigen. Die klimabereinigte eingesparte Wärmemenge beträgt 3,09 MWh/a (vgl. Tabelle 4: Heizwärmeverbräuche einer obersten Geschosswohnung). Aus dieser Wärmemenge, bewertet mit dem Arbeitspreis von 42,40 DM/MWh, resultieren eingesparte Heizkosten von 131,02 DM/a. Das geringe Einsparungspotenzial von 22 % gegenüber der Energieeinsparung von 37 % resultiert ebenfalls aus den schon zur Abrechnungseinheit genannten Gründen. Wärmedämmung - eine Modernisierungsfalle ? Aus Sicht der Wohnungsbaugesellschaft GWG ergeben sich folgende Kosten-Erlös Rechnung:
Wird eine Lebensdauer der Wärmedämmmaßnahmen von 30 Jahren unterstellt und es findet keine weitere Mieterhöhung auf diesen Mietenanteil statt, dann ergibt sich für den Vermieter in beiden Fällen eine interne Verzinsung von jährlich 10,5 % . Diese für den Energiebereich stattliche Rendite wird vom Gesetzgeber mittels § 3 MHG, seit 1.09.01 § 559 BGB garantiert. Aus Mietersicht ergeben sich folgende Mieterhöhungs-Heizkosteneinsparungs Situationen:
Das eingangs beschriebene Wirtschaftlichkeitsgebot nach dem Energieeinsparungsgesetz und das von der Rechtsprechung entwickelte Kriterium eines Kosten-Nutzen-Verhältnisses von höchstens 2 : 1, wird hier in eklatanter Weise verletzt. Wird dieses Kriterium (2:1) angesetzt, dann ergibt sich für die angenommene Lebensdauer der Wärmedämmung folgendes:
Für die Abrechnungseinheit (64 Whg.) ist festzustellen, dass eine Kapital- oder Einkommensvernichtung von ca. 896 TDM bzw. 458 TEur stattfindet. Die oberste Geschosswohnung muß Verluste von ca. 15 TDM bzw. 7,6 TEur hinnehmen. Ein Hochrechnung auf die "modernisierte" Wohnanalge Krüßweg mit ihren 344 Wohnungen ergibt eine Kapitalvernichtung von ca. 4,8 Mio.DM oder 2,5 Mio.Eur. Dabei ist es unerheblich, ob die Mieterhöhung vollständig oder nur teilweise oder gar nicht durchgesetzt wurde. Wird sie vollständig nach § 3 MHG durchgesetzt, dann haben die Mieter die Verluste allein zu tragen. Bei teilweiser Durchsetzung nach § 2 MHG tragen die Mieter einen Teil der Verluste - wahrscheinlich den größeren - und der Vermieter den restlichen Teil. Gelingt keine Mieterhöhung, dann verbleibt der Verlust vollständig in der Wohnungsbaugesellschaft. In den beiden letzten Fällen wird damit die Solidität der Gesellschaft berührt. Die GWG, ein kommunales Unternehmen, ist hoch verschuldet und weist eine Eigenkapitalquote von nur knapp 15 % auf19. Können Mieterhöhungen auf Grund von verfehlten Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nur teilweise durchgesetzt werden, dann hat das fatale Konsequenzen für die Gesellschaft und auch für die Eigentümerin, die Freie und Hansestadt Hamburg. Nach dem Geschäftsbericht 2001 sieht es betriebswirtschaftlich in der GWG sehr dürftig aus, wie die folgenden Bilanzkennzahlen belegen:
Unter normalen Bedingungen müsste festgestellt werden, dass die Gesellschaft nicht mehr kreditfähig ist. Da aber die Stadt Hamburg stets mit kommunalen Bürgschaften einspringt, kann das Geschäft so weitergehen. Die Verluste aus verfehlten Modernisierungen haben letztlich die Bürger der Freien und Hansestadt Hamburg zu tragen. Im Geschäftsbericht 2001 der GWG ist zu lesen20: "6. Risiken Entwicklung Die GWG besitzt ein Risikomanagementsystem basierend auf umfangreichen Steuerungs-und Kontrollinstrumenten, die zur systematischen und frühzeitigen Identifizierung und Bewertung von potentiellen Geschäftsrisiken dienen. Im Geschäftsjahr wurden mögliche Unternehmensrisiken auf ihre Vollständigkeit und Relevanz hin analysiert. Die Überprüfung hat ergeben, dass Risiken, die bestandsgefährdend sind oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten, derzeit nicht erkennbar sind." Sonst noch Fragen ? Inkompetenz - eingerahmt von Gutsherrenart Wie konnte es zu diesen verfehlten Wärmedämmmaßnahmen kommen? War das Ergebnis für die Wohnungsbaugesellschaft GWG nicht voraussehbar? Mit Sicherheit kannte die GWG vor Durchführung der Wärmedämmung die voraussichtlichen Kosten. Davon durften 11 % jährlich als Mieterhöhung geltend gemacht werden. Weiter konnte die GWG die Heizkosten der Vorjahre aus ihrer Abteilung "Betriebskostenabrechnung" entnehmen. Die Fernwärmerechnung der HEW für 1996/97 lag spätestens im Juli/August 1997 vor, also weit vor Beginn der Baumaßnahmen.
Eine einfache Dreisatzrechnung hätte ausgereicht um zu erkennen, dass die jährlichen Mehrkosten für die Mieter fast dreifach so hoch werden würden, wie die gesamten Heizkosten. Merkwürdigerweise hieß es dann in der Mietänderungserklärung zu den Kosten der Wärmedämmung an den Außenfassaden: "Um die Mietenentwicklung nach Durchführung sämtlicher Maßnahmen jedoch in sozialerträglichen Rahmen zu halten, haben wir uns entschieden 30 % der hierfür entstandenen Kosten zu Lasten unseres Hauses als Instandsetzungskosten zu übernehmen. Dabei muss auch bedacht werden, dass die ursprünglichen Gebäudefassaden den baulichen Anforderungen der Häuser von 1928 entsprachen und keine aktuellen Bauschäden hatten". Das kann nur noch als zynisch bezeichnet werden, denn auch noch nach dem großzügigen Einräumen von 30 % Instandhaltungsanteil, waren die zu erwartenden Mieterhöhungen über doppelt so hoch wie die Heizkosten. Eine Reduzierung der Heizkosten auf "Null" konnte wohl nicht angenommen werden. Interpretiert die Gesellschaft für Wohnen und Bauen GWG das Energieeinsparungsgesetz und die dazu ausführende Rechtsprechung etwa so, dass die Mieterhöhungen das zweifache der Heizkosten betragen dürfen? Auch ein anderes Effizienzkriterium hätte den wirtschaftlichen Unsinn zu Tage befördern können. Die Investitionskosten werden ins Verhältnis zum Erfolg, d.h. zur Minderung des Wärmebedarfs gesetzt. Die Gesamtkosten für Wärmedämmung betrugen 845.163 DM, davon 797.686 DM für die Fassadendämmung (575.136 DM bei 70%) und 47.477 DM für die Dachdämmung (vgl. Kapitel "Zur Kasse bitte"). Diese Kostendaten haben so oder in ähnlicher Größenordung sicherlich auch schon vor der Endabrechnung vorgelegen. In einem zweiten Schritt wäre der Wärmebedarf vor und nach den Dämmmaßnahmen zu berechnen gewesen21. Die hier hilfsweise durchgeführte Berechnung der Reduzierung des Transmissionswärmebedarfs (vgl. Tabelle 1, Exkurs Nutzerverhalten), weist auf eine Absenkung von ca. 66 kW hin. Auf die Dämmung der Außenwände entfallen davon etwa 42 kW und auf die Dämmung der Dachdecke etwa 24 kW. Die Bildung der Quotienten ergeben folgende Kennzahlen für die Abrechnungseinheit:
Während die Kennzahl für Dachdämmung im Rahmen einer sinnvollen wirtschaftlichen Maßnahme liegt, ist die Kennzahl für die Fassadendämmung so exorbitant hoch, dass sofort ein "rotes Stopplicht" hätte aufleuchten müssen. Selbst die Hereinnahme der Instandhaltungsquote von 30 % auf die reinen Baukosten haben zu keiner akzeptablen Kennzahl geführt. Aber auch die Dachdämmung ist noch kritisch zu hinterfragen, die rechnerisch zunächst auf eine wirtschaftliche Maßnahme hindeutet. Wie schon oben beschrieben befinden sich unter dem gedämmten Flachdach die Abstellräume und die Trockenböden. Wenn ein Mieter den Boden zum Trocknen seiner Wäsche benutzt, wird er vielleicht aus alter Gewohnheit die Bodenfenster öffnen und zwar immer auch ein gegenüberliegendes, "um die Wäsche rasch trocknen zu lassen". Ob die Fenster nach Gebrauch des Trockenbodens wieder geschlossen werden, bleibt zweifelhaft. Bei einer Stichprobenzählung Ende November d.J. konnte beobachtet werden, dass etwa jedes fünfte Bodenfenster geöffnet war. Die Wärmedämmung der Dachdecke ist damit in diesen Bereichen völlig wirkungslos. Hätte das oben beschriebene wirtschaftliche Desaster nicht bereits im Planungsstadium erkannt werden können? Wenn die einfachsten Kriterien nicht geprüft wurden, dann könnte von totaler Inkompetenz der Gesellschaft für Wohnen und Bauen GWG gesprochen werden oder wenn das wirtschaftliche Missverhältnis erkannt wurde, dann sollte es wohl nach "Gutsherrenart" durchgesetzt werden oder fehlten einfach nur die Skrupel den Mietern einen Schaden zuzufügen? Die GWG schreibt auf ihrer Website (http://www.gwg.de/konzern/gwg.html) "Sicher ist sicher Die Mitarbeiter der bautechnischen Bereiche sorgen für eine fachmännische Instandhaltung und Modernisierung der Häuser." Und im Geschäftsbericht 200122 ist zu lesen: " Für eine besonders erfolgreiche Modernisierungsmaßnahme hinsichtlich der Qualität von Planung und Baudurchführung mit dem Ziel hoher Energieeinsparung erhielt die GWG im Berichtsjahr eine Zertifizierung energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Wohngebiet Rothenburgsort von der Behörde für Umwelt und Gesundheit Hamburg." Anspruch und Wirklichkeit können manchmal sehr weit auseinander fallen und Rothenburgsort wäre noch zu prüfen. Daumen- oder FaustregelnDie frühzeitige Einschaltung von Energiewirtschaftsberatern, von denen es in Hamburg einige Dutzend gibt, hätte dieses wirtschaftliche Desaster verhindern können. Grundsätzlich gilt vor Durchführung von Wärmedämmungen:
Nach Durchführung von energiesparenden Maßnahmen an Gebäuden sind mindestens folgende Maßnahmen zu beachten:
Werden letztgenannten Punkte nicht beachtet, dann kann obendrein einiges zu Lasten der Effizienz und zur Wirtschaftlichkeit von Wärmedämmungen schief gehen, wie das Beispiel Querkamp zeigt. Anschrift des Verfassers: Lothar Schedereit Käkenflur 14 a e-Post: lothar.schedereit@renorga.de Zum Seitenanfang: _____________________ 1 Das Erscheinungsbild dieser Gebäude wurde maßgeblich durch Fritz Schumacher bestimmt, von 1923 bis 1933 Oberbaudirektor in Hamburg (seit 1909 Hochbauchef). Er schuf die Voraussetzungen für weitere Grünzüge und den Bau des neuen Wohnblocktypus: nur der Blockrand wurde noch bebaut, es entstanden (vergleichsweise) geräumige Innenhöfe; Hinterhäuser und Lichtschächte gab es nicht mehr. Bauherren waren in der Regel Gesellschaften und Genossenschaften (etwa zur Hälfte "Gemeinnützige"). Sie bauten nicht einzelne Häuser, sondern ganze Blocks, was die einheitliche Gestaltung natürlich erleichterte. Zur einheitlichen Gesamtwirkung trägt wesentlich die Backsteinhaut bei, die insbesondere auch die "Modernität" der Architektur "dämpft", wie Schumacher sagte. 2 Allgemeiner Kleinsiedlungsbau 3 Nach Einbau der neuen Fenster kam es verschiedentlich an Wänden (Deckenixeln) zu Schimmelpilzbildungen. 4 Die Fernwärme wird von den Hamburgischen Elektrizitätswerken (HEW) in Kraft-Wärme gekoppelten Anlagen erzeugt. 5 Die GWG in der Rechtsform einer GmbH befindet sich im Besitz der Freien und Hansestadt Hamburg. Im Bestand der GWG befanden sich Ende 2001 38.721 Wohnungen. 6 Die Baunebenkosten enthalten die Vergütung der Architekten- und Ingenieurleistungen sowie die Kosten der Verwaltungs- und Behördenleistungen. 7 Die Berechnung des Heizwärmebedarfs durch das Ingenieurbüro Eggers ist aus inhaltlichen Gründen nicht einlassungsfähig und die "Berechnungen" hätten das Ingenieurbüro besser nicht verlassen sollen, um sich derartige Peinlichkeiten zu ersparen. 8 Die Heizperiode 1998/99 wird hier nicht verwertet, weil in dieser Zeit die Baumaßnahmen durchgeführt wurden. 9 Diese Heizperiode lief nur vom 1.07.99 bis 31.12.99 und ist insofern auch nicht belastbar heran zu ziehen. 10 Die Heizgradtage oder auch Gradtagszahl (Gtz) genannt, stellt eine Beziehung zwischen der Außentemperatur und dem Heizenergieverbrauch dar und gibt so Aufschluss über die Kosten. Die Gtz zeigt den Unterschied zwischen der durchschnittlichen Außentemperatur eines Tages und 20°C - der üblichen Raumtemperatur. Gemessen wird nur, wenn es draußen kälter als 15 °C ist. mit: 11 Für Hamburg-Fuhlsbüttel sind durchschnittlich 3680 Gradtage anzusetzen. 12 Die klimabereinigten Wärmeverbräuche weichen mit 5 %-Punkten ungewöhnlich voneinander ab. Das könnte ein Hinweis auf Unregelmäßigkeiten bei der Wärmeerfassung sein. 13 Vgl. Fußnote 11 14. Die durchschnittliche Gradtagszahl der Jahre 2000 und 2001 lag 4,4 % unter dem der Referenzjahre. Außerdem sind seit 96/97 die Fernwärmepreise bis 2001 um ca. 10 % gestiegen. 15 Der durchschnittliche Fernwärmepreis betrug 2001 75,32 DM/MWh, davon der Arbeitspreis mit 46,84 DM/MWh und der Grundpreis mit 28,48 DM/MWh oder 109,80 DM/kW. 16 Werden die konkreten Einsparungen der Fernwärmekosten von 6.754,63 DM dividiert durch die konkrete eingesparte Heizwärmemenge von 139,9 MWh, dann ergibt sich ein "Einsparungspreis" von 48,28 DM/MWh. Diese Zahl deutet mit großer Sicherheit darauf hin, dass die Wohnungsbaugesellschaft GWG die Grundleistung nicht hat reduzieren lassen. 17 Soweit nach § 3 MHG erhöht. In einzelnen Fällen soll auch nach § 2 MHG vorgegangen sein. 18 ohne Preissteigerungen 19 Die GWG hat einen Darlehensbestand von TEUR 988.554 (Vorjahr: TEUR 960.297). Dieser nahm um TEUR 28.257 (= 2,94 Prozent) zu und teilt sich mit rund 20 Prozent auf die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt, mit rund 53 Prozent auf Banken, Sparkassen u. Ä., mit rund 14 Prozent auf Versicherungen sowie mit rund 13 Prozent auf den Gesellschafter auf. GWG-Geschäftsbericht 2001, Seite 60 20 GWG-Geschäftsbericht 2001, Seite 66 21 Möglicherweise sind die Wärmebedarfsrechnungen von der GWG auch durchgeführt worden, nur den Mietern wurden sie nicht bekannt gegeben. 22 Geschäftsbericht 2001, Seite 59 Zum Seitenanfang: |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
