Altbau-Sanierungserfahrungen:

Gewaltsamer Mieterkampf gegen niedrige Vorlauftemperaturen

In nachfolgendem Bericht wird einerseits das Ergebnis von Wärmedammaßnahmen dargestellt, die vor über 15 Jahren durchgeführt wurden, andererseits wird eindrucksvoll geschildert, wie Mieter in Selbsthilfe sogar gewaltsam gegen Einsparmaßnahmen vorgingen. Fazit: der Beeinflussung im Bereich Verbraucherverhalten - der Verbraucheraufklärung - kommt offenbar eine noch größere Rolle zu, als bisher angenommen.

Die Hamburger Wohnungsbaugesellschaft SAGA entschloss sich 1986 zur Modernisierung bei zwei 8-geschossigen Wohnhäusern. Die Gebäude waren Anfang der 60er Jahre errichtet worden und hatten zwei Jahre zuvor isolierverglaste Fenster erhalten.

Untersuchungen vor Beginn der Maßnahmen

Vor Durchführung der weiteren Maßnahmen wurden im Auftrag der Wohnungsbaugesellschaft von Energie- und Umweltberatern verschiedene Variationen der Energiesparmaßnahmen berechnet und Empfehlungen aus­gesprochen. Bevor sich die Wohnungsbaugesellschaft über die einzelnen Maßnahmen entschied, wurden (von einer vorausschauenden Bauleitung) den Mietern die verschiedenen Möglichkeiten hinsichtlich der zu erwartenden Heizkosteneinsparungen und die daraus resultierenden Mieterhöhungen vorgestellt.

Vorgesehen wurde schließlich eine Thermohaut für die Außenwände und im neuen Dachaufbau eine erheblich verbesserte Wärmedämmung.

Loggien

Die Mieter konnten sich darüber hinaus für eine Verglasung der vorhanden Loggien oder für deren Innendämmung entscheiden. Von 63 Mietparteien entschieden sich 40 für die Loggien­verglasung und 23 für die Thermohaut. Von den letztgenannten haben ca. 15 nach Durchführung der Maßnahmen bedauert, sich gegen eine Loggienverglasung entschieden zu haben. Die Loggien mit Verglasung werden heute als Wintergärten genutzt und bis in den Spätherbst in den Wohnbereich einbezogen. Die Loggienverglasung besteht aus einem viergliedrigen Schiebefenster im Alu-Rahmen.

Mieterinformation

Vor Baubeginn wurden die Mieter von der SAGA und dem Sachverständigen in einer Mieterversammlung über die geplanten Maßnahmen, die Energie- und Heizkosteneinsparungen, sowie die damit verbundene Mieterhöhung informiert.

Wärmedämmung

Folgende Wärmeduchgangskoeffizienten für die einzelnen Bauteile konnten für den Ist-Zustand rechnerisch ermittelt werden:

Tabelle 3

Bauteil	k-Wert
Außenwand	1,75 W/qm K
Kellerdecke	1,48 W/qm K
Dachdecke	1,10 W/qm K
Geschoßdecke	2,97 W/qm K
Fenster	2,80 W/qm K

Zur Disposition standen bei der Wärmedämmung der Außenwände eine Thermohaut in den Stärken von 4 cm, 6 cm oder 8 cm. Aufgrund von technisch und ökonomischen Opti­mierungs­rechnungen wurde eine Dämmstärke von 8 cm favorisiert. Üblich waren zu jener Zeit 4 cm. Die optimale Dämmstärke für das Dach lag zwar bei 18 cm, jedoch konnten aus bautechnischen Gründen nur 12 cm untergebracht werden.

Auf eine Kellerdeckendämmung wurde verzichtet, weil sich das Kosten-Nutzen-Verhältnis als sehr ungünstig darstellte¹.

Einsparprognose

Aus Ermittlungen der früheren Verbrauchsdaten und den Berechnungen der Wärmeleistungen nach DIN 4701 ergaben sich für die Planung die Prognosedaten nach Tabelle 2.

Tabelle 3

* Wärmeverbräuche sind klimabereinigt, d.h. auf eine Referenz-Gradtagszahl  bezogen

Für beide Gebäude sollte sich nach den Planungsdaten der Wärmeverbrauch auf ca. 54 % reduzieren bzw. es wurden 46 % Einsparungen erwartet.

Anpassung der Heizungsanlage

Voraussetzung für diesen Erfolg war die Anpassung der Heizungsanlage an den verbesserten Wärmeschutz und eine regelmäßige Überwachung der Verbräuche.

Die aus Anfang der 60er Jahre stammenden Gebäude werden mittels Fernwärme beheizt. Ein Wärmemengenzähler misst den Verbrauch für beide Gebäude. Schon während der Modernisierungsmaßnahmen wurden zwei weitere Unterzähler gesetzt.

Das Brauchwasser wird dezentral mit elektrischen Durchlauferhitzern erwärmt. Dies zu ändern hätte einen unverhältnismäßig hohen Aufwand verursacht.

Die Heizkosten werden zu 50% nach Wohnfläche und zu 50% nach Verbrauch abgerechnet. Der individuelle Verbrauch wird über Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip erfasst.

Die an den Regelgeräten ursprünglich eingestellten Vorlauftemperaturen betrugen bei der Normaußentemperatur von -10^oC für beide Gebäude ca. +80^oC. Um eine Überheizung der Wohnräume bei geringerem Wärmebedarf und gleich bleibender Heizkörpergröße zu vermeiden, mussten die Heizkurven für die Vorlauftemperaturen neu bestimmt werden. Der hinzugezogene Sachverständige Dipl. Ing. Alfred Dörfer schlug unter Berücksichtigung der vorhandenen Heizkörpergrößen und der Wärmebedarfe folgende Absenkung der Vorlauftemperaturen vor:

Tabelle 3

Einvernehmlich mit der technischen Leitung der SAGA wurden die Vorlauf­temperaturen in 5 Schritten innerhalb eines Zeitraumes von einem halben Jahr auf die Soll-Temperaturen abgesenkt. Gleichzeitig wurde die maximal entnehmbare Heizleistung für die beiden Gebäude in der Fernwärmeübergabestation von 4,1 m³/h auf 1,7 m³/h reduziert.

Mieterklagen

Nach Durchführung dieser Maßnahmen kam es zu Beschwerden einiger Mieter über zu geringe Raumtemperaturen und "nicht richtig warm werdender Heizkörper". Untersuchungen in den betreffenden Wohnungen ergaben, dass diese Mieter versuchten, mit einem Heizkörper (Wohnzimmer) bei offenen Zimmertüren die gesamte Wohnung zu beheizen. Die übrigen Heizkörper der Wohnung wurden aus "Sparsamkeitsgründen" nicht in Betrieb genommen. Nach Schließen der Wohnzimmertüren stiegen die Raumtemperaturen von 18^oC auf 22 bis 23^oC an. Nach diesen Feststellungen wurden alle Mieter ausführlich nochmals über die Notwendigkeit eines veränderten Nutzerverhaltens aufgeklärt.

In den zwei folgenden Heizperioden sank der Wärmeverbrauch der Gebäude auf ca.50 % des Basiswertes (1985/86) ab (vgl. Abbildung).

Infolge des nunmehr erreichten Einsparungsziels wurde die intensive monatliche Überwachung der Heizungsanlage und der Wärmeverbräuche aufgegeben und auf eine halbjährliche umgestellt.

Gewaltsame "Mieterselbsthilfe"

Schon bei der zweiten Kontrolle nach der Umstellung wurden leicht erhöhte Verbräuche festgestellt und eine Verschiebung der Vorlauftemperaturen auf 80^oC bemerkt.

Eine Befragung des Hauswarts ergab, dass Mieter sich über zu kalte Heizkörper beschwert hätten und infolge hätte wohl "irgend jemand" Abhilfe geschaffen. Um Ruhe mit den Mietern zu halten legte die Abteilung Technik der SAGA nunmehr eine Vorlauftemperatur von 70^oC fest und ließ ein großes Hinweisschild in der Heizzentrale anbringen mit der Anweisung, dass niemand ohne Rücksprache Änderungen an den Heizkurven vornehmen dürfe.

In den darauffolgenden Heiz­perioden 1990/91 und 1991/92 lagen die Wärme­verbräuche bei ca. 58 % des Basisverbrauchs. Die halbjährliche Kontrolle wurde auf eine jährliche umgestellt.

Am Ende der Heizperiode 1992/93 waren die Vorlauftemperaturen wieder auf 90^oC verstellt, mit der Folge eines hohen Verbrauchsniveaus von 68 %. Auch diesmal waren die Verursacher nicht zu ermitteln. Nunmehr ließ die Abteilung Technik nach Zurückstellung der Vorlauftemperaturen auf 70^oC massive verschließbare Sicherungen an den Regelgeräten installieren.

Bei Ablesung der Wärmemengenzähler zum Ende der Heizperiode 1993/94 fiel auf, dass die Sicherungen an den Regelgeräten gewaltsam entfernt und die Vorlauftemperaturen auf 85^oC bzw. 95^oC heraufgesetzt waren. Infolgedessen war das Wärmeverbrauchsniveau auf über 70 % vom Basiswert angestiegen.
Die Abteilung Technik hat danach sehr ernsthaft mit den möglichen "Tätern" - das waren offenbar auf Initiative der Mieter in erster Linie die Hauswarte und Installateure - gesprochen und zudem ein neues Schloss in die Tür zur Heizstation einsetzen lassen.

Nach Rückstellung der Vorlauftemperaturen auf 70^oC wurden die Regelgeräte einfach versiegelt und sind es noch heute (1998). Die Heizwärmeeinsparung hat sich in den Folgejahren auf ein Niveau von 40 % eingepegelt.

Fazit:

Mit der um des Mieterfriedens willens letztlich willkürlich festgelegten Heizkurve wird deutlich zuviel Heizleistung zur Verfügung gestellt, die einer erheblichen Wärmeverschwendung Vorschub leistet. Das in den ersten Jahren erreichte Verbrauchsniveau von 50% kann mit der derzeitigen Vorlauftemperatur offensichtlich nicht mehr erreicht werden. Je mehr angeboten wird, desto mehr wird verbraucht. Das jetzige Verbrauchsniveau liegt bei 60 %, damit werden 20 % mehr verbraucht, als für eine ausreichende Beheizung notwendig.

Heizkörper, die im Niedertemperaturbereich (<60^oC) betrieben werden, sind für viele Nutzer offenbar keine vollwertige Heizung: "Der Heizkörper muss richtig heiß werden, dann ist er in Ordnung". Um solchen Beschwerden aus dem Weg zu gehen, werden die Vorlauftemperaturen (i.d.R. vom Vermieter) möglichst hoch eingestellt. Der dadurch indizierte Mehrverbrauch wird ohnehin von den Mietern bezahlt. Hohe Heizleistungen ermöglichen zudem eine zeitlich schnelle Erwärmung von Räumen. Der Mieter empfindet dies als Komfort, aber das Kosten-Nutzen-Verhältnis sinkt deutlich ab.

Darüberhinaus muss bei der Sanierung berücksichtigt werden, dass Heizsysteme mit einer Auslegungsvorlauftemperaur von < 60^oC nicht geeignet sind für Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip. Soweit die Auslegungsvorlauftemperatur > 60^oC eingestellt wird, kann aus Sicht des Vermieters deshalb der Wechsel zu elektronischen Heizkostenverteilern (und die Kosten dafür) vermieden werden, was die Erreichung des Sparziels weiter erschwert.

Insofern können im Kontext der zuvor genannten Gründe Eigentümer, Hauswarte, Heizungsinstallateure und Mieter eine für die Umwelt kontraproduktive Allianz bilden.

1 Die durch die Keller führenden Heizungsverteilleitungen und freiliegenden Armaturen haben die Keller im Mittel auf 16-17°C erwärmt, so daß eine Kellerdeckendämmung lediglich einen Temperaturunterschied zu den darüberliegenden Räumen von 3-5 K abgedeckt hätte. Eine nachträgliche Dämmung dieser Teile war hier aus technischen und wirtschaftlichen Gründen nicht durchgeführt.

Es kann auch noch schlimmer kommen:

Wärmedämmung an Gebäuden zu jedem Preis und ohne Erfolgskontrolle. Mieter zahlten eine Mieterhöhung, die doppelt so hoch war, wie die ursprünglichen gesamten Heizkosten und in 13-facher Höhe der Heizkosteneinsparung.

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